פסק-דין בתיק ת"א 1187-07

זוהי תביעה לפיצוי כספי בסך 12,500,000 ש"ח שעילתה עוגנה, בין היתר, בהוראות סעיפים 196 ו/או 195 ל חוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965 בשל שינוי, נטען, בייעודם של מקרקעין אשר הופקעו למטרה ציבורית, לייעוד שאיננו ציבורי או לייעוד שאין להפקיע בגינו בלא תשלום פיצויים.

רקע ותשתית עובדתית

1.         הקרקע מושאת התביעה דנא, הינה חלקה 379 בגוש 6418, בשטח 8,853 מ"ר, המצוייה  בצפון מזרח רמת השרון (להלן: " חלקה 379" או " החלקה"). חלקה זו נוצרה כתוצאה מפיצולה של חלקה 26 בגוש 6418, שהשתרעה על פני שטח של 18,375 מ"ר (להלן: " החלקה המקורית").

            טרם הפיצול, חלה על החלקה המקורית תוכנית מתאר רש/210א' (להלן: " תוכנית המתאר") אשר ייעדה את החלקה המקורית למסחר, אזור מגורים, דרכים, שטחים ציבוריים ואזור חקלאי.

2.         התובעת, חברה קבלנית לבנייה המאוגדת כדין בישראל, רכשה את החלקה המקורית מבעליה הקודמים, חיה וינוגרד ופאולין רייזנר (להלן: " הבעלים המקוריים") ונרשמה ככזו, בלשכת רישום המקרקעין, ביום 8/3/73.

3.         בתאריך 12/11/78 פורסמה למתן תוקף, ביוזמת הנתבעת 1 (להלן: " הוועדה המקומית"), תוכנית בניין עיר רש/457 (להלן: " תב"ע 457" או " התב"ע"), המשתרעת על פני מקרקעין בשטח של כ-205 דונם, הכוללים את שטח החלקה המקורית.

            מטרת התב"ע, כך על פי תקנותיה, הייתה לקבוע ייעודי קרקע חדשים וחלוקה מחדש של האיזורים המסומנים בתשריט המצורף לה, זאת על מנת לאפשר בינוי שכונת מגורים מאוזנת, הכוללת בין היתר איזורי מגורים, מסחר ומגרשים לבנייני ציבור.

            במסגרתה של התב"ע, פוצלה החלקה המקורית ל-7 חלקות חדשות, כאשר שתיים מהן נועדו לבנייה: שטח מסחרי (חלקה 377) ושטח מגורים (חלקה 378).

            חלקה 379, מושאת התביעה דנן, יועדה בתב"ע כשטח לבניין ציבורי ולהפקעה.

4.         חרף אישורה של התב"ע, לא ניתן היה לממש את הזכויות שהוקצו בה לבעלי המקרקעין שבתחומה, שכן בסעיף 4 לתקנות התב"ע נקבע כי " היתרי בנייה יוצאו רק לאחר שתוגש ותאושר תוכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה בהתאם לפרק ג' סימן ז' לחוק, לכל שטח התוכנית או לחלקים ממנה".

            ואכן, בתאריך 31/12/79 הופקדה על ידי הוועדה המקומית תוכנית מפורטת רש/457א (להלן: " התוכנית המפורטת" או " תוכנית החלוקה"). מטרת התוכנית, על פי תקנותיה, הייתה ביצוע חלוקה, הפקעה והרחבת דרכים כמתחייב מהוראות התב"ע וביצוע חלוקה חדשה בהסכמת הבעלים, בהתאם לתשריט התוכנית ולטבלת ההקצאות (להלן: " טבלת ההקצאות") - אשר היוו חלקים בלתי נפרדים מתוכנית זו.

            בטבלת ההקצאות הוקצתה חלקה 479 (אשר סומנה בטבלת ההקצאות במספר רומי III) לטובת הנתבעת 2 (להלן: " העירייה") והיא נרשמה על שמה בלישכת רישום המקרקעין ביום 10/6/85.

            תוכנית החלוקה פורסמה למתן תוקף ביום 23/7/81.

5.         זאת לדעת, כי עוד בהיות התב"ע בהליכי הפקדה פנתה התובעת לוועדה המקומית בבקשה למתן היתר לבניית 13 יחידות קוטג' על חלק משטח החלקה המקורית, אשר אמור להיות מוקצה לה על פי התב"ע (מגרש 37 בטבלת הקצאות).

            הוועדה אישרה את הבקשה והנפיקה לתובעת את היתרי הבנייה המבוקשים ביום 3/8/78 (להלן: " היתרי הבנייה").

            בתאריך 20/8/78, עוד טרם פרסומה למתן תוקף של התב"ע, חתמה התובעת על כתב התחייבות על פיו היא מתחייבת להעביר ללא תמורה על שם העירייה (אשר הייתה אותה העת מועצה) את כל השטחים המיועדים בתב"ע לצורכי ציבור ובכלל אלה חלקה 379 (" כתב ההתחייבות הראשון"). באותו מועד חתמה התובעת על יפוי כוח בלתי חוזר המסמיך את באי כוחה דאז, עוה"ד אלחנני והפטמן (להלן: " עוה"ד") להעביר את השטחים הציבוריים שבחלקה המקורית על שמה של העירייה ולהסכים, בשמה, לחלוקת החלקה המקורית בהתאם להוראות התב"ע (להלן: " יפוי הכוח").

6.         עוד יש לידע כי עובר להפקדת תוכנית החלוקה חתמה התובעת ביום 21/11/79 על כתב התחייבות ויפוי כוח (להלן: " כתב ההתחייבות השני") המסמיך את עוה"ד להעביר את חלקה 379 ולרושמה על שם כל מי שייקבע על ידי העירייה (המועצה דאז) על פי שיקול דעתה הבלעדי, ובתנאי שבמעמד העברת החלקה יועבר על שם התובעת שטח של 966 מ"ר מתוך חלקה 77, לימים חלקה 372 (להלן: " חלקת התמורה" או " חלקה 372").

            בסמוך לפני פרסום תוכנית החלוקה למתן תוקף, הגישה התובעת לאישור הוועדה המקומית תשריט לחלוקת החלקה המקורית בהתאם להוראות התב"ע וזו אושרה על ידי הוועדה ביום 23/6/81 (להלן: " תשריט החלוקה"). חלקה 379 (חלקה ארעית 3 בתשריט) יועדה בתשריט החלוקה לשטח לבניין ציבורי (להלן גם: " שב"צ").

            בחלוף כ-3 שנים מיום פרסום תוכנית החלוקה למתן תוקף, חתמה התובעת על שטר מכר מיום 6/6/85 על פיו הועברה חלקה 379 לבעלות העירייה (המועצה דאז), זאת במכר ללא תמורה. העירייה מצידה העבירה את חלקת התמורה על שמה של התובעת, אף זאת במכר ללא תמורה.